公募REITs小百科（3）

7、如何看待基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的現(xiàn)金流分派率？

根據(jù)國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號(hào)），基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來(lái)3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）原則上不低于4%。其中，可供分配金額測(cè)算是在預(yù)測(cè)的假設(shè)前提與限制條件下編制，所依據(jù)的各種假設(shè)具有不確定性。預(yù)測(cè)現(xiàn)金流分派率并非基金管理人向投資者保證本金不受損失或者保證其取得最低收益的承諾。

投資者在比較不同項(xiàng)目時(shí)，不能單純看現(xiàn)金流分派率這一個(gè)指標(biāo)，因?yàn)楝F(xiàn)金流分派率可能與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類(lèi)型相關(guān)。作為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類(lèi)型一般可以分為兩類(lèi)，一類(lèi)是經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)的項(xiàng)目（比如收費(fèi)公路、污水垃圾處理等），另一類(lèi)是產(chǎn)權(quán)類(lèi)的項(xiàng)目（比如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等）。特別的，對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類(lèi)型為經(jīng)營(yíng)權(quán)的項(xiàng)目，由于經(jīng)營(yíng)權(quán)存在期限，存在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目?jī)r(jià)值逐年下降，到期可能趨于零的風(fēng)險(xiǎn)，因此經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)項(xiàng)目基金分紅中包含對(duì)投資者初始投資資金的返還，其現(xiàn)金流分派率整體來(lái)看也可能略高于產(chǎn)權(quán)類(lèi)的項(xiàng)目。

8、近期，交易所市場(chǎng)個(gè)別基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs價(jià)格漲幅較大。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲有何風(fēng)險(xiǎn)？

與股票、基金不同，公募REITs以底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值為定價(jià)基礎(chǔ)，將運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流（如項(xiàng)目租金、垃圾處理費(fèi)等）作為主要回報(bào)來(lái)源，隨著交易價(jià)格上漲，產(chǎn)品凈現(xiàn)金流分派率將逐步下降。以“紅土鹽田港REIT”為例，以3月3日收盤(pán)價(jià)3.682元進(jìn)行測(cè)算，產(chǎn)品凈現(xiàn)金流分派率將由發(fā)行時(shí)的4.15%下降至2.59%。投資者若盲目跟風(fēng)高溢價(jià)買(mǎi)入公募REITs產(chǎn)品，將面臨投資回報(bào)大幅下降的風(fēng)險(xiǎn)。

內(nèi)容來(lái)源：中國(guó)證監(jiān)會(huì)投資者保護(hù)局資料